绿维导读

旅游目的地及旅游产业涉及的内容众多，从前期开发到后期开业运作，都需要运营管理。这样的运营管理不能完全靠市场的力量进行，而是需要整合行政管理、公共工程、土地与资源、税费优惠、营销促进、招商引资等多个方面，以商业化的理念，即按照经济规律，结合长远发展目标，围绕综合效益最大化实施综合经营。

针对旅游项目高投入与慢回报之间的矛盾，合理运用杠杆模式，可以使旅游项目投资达到低投入高回报的效果。

1、规划杠杆

通过旅游总体规划、修建性详细规划等的编制，明确项目在国际、全国、区域的定位，通过协调高规格评审会议，提升项目的影响力，为后期的融资、招商、旅游营销、土地升值提供巨大支持。

小结：规划策划不仅为项目指明发展方向，合理的利用策划规划和评审会议，还将成为项目第一次价值提升的路径。

2、政策杠杆

一个成功运营的旅游项目，能够为政府践行绿色 GDP 政绩观、优化城乡产业结构、促进生态文明建设起到良好的推进作用。

因此，在旅游项目运营过程中，要充分考虑政府的政绩规划，形成与其顶层设计理念相匹配、与未来发展目标相融合的策划方案，从而获得政府在旅游开发运营过程中能够给予的最大优惠条件，如低价资产收购、税费减免、扶持资金等。

小结：政策优惠将为旅游项目开发插上腾飞的翅膀。

3、营销杠杆

旅游是信息依赖型产业，而营销是旅游目的地扩大知名度、吸引人气、促进收入增长的重要流程，以此塑造的良好品牌形象也是撬动融资和招商的重要依据。

通过有效的市场营销，可以强化旅游宣传推广，凸显区域旅游品牌形象，打造主题突出、传播广泛、社会认可度高的旅游目的地品牌。通过品牌的打造，可以持续激活市场，提升区域旅游景区知名度、美誉度和影响力，增加景区客流量，从而带动整个旅游目的地的整体发展和经济增长。

小结：旅游目的地是船，营销是帆，品牌就是景区的核心竞争力和无形资产，有效保障旅游目的地市场的不断扩张。

4、土地杠杆

以低价获取的周边土地为核心资产，通过以上三重杠杆的运作，实现土地的大幅升值，以商业地产、旅游房产等开发，实现最大的资产收益。

土地升值，是旅游地产的第一个盈利点。旅游人气的集聚依靠吸引核的打造，也可以借力现有景区。如何把已经形成的旅游游客引导进入休闲消费，包括购物、夜间娱乐、参与性游乐、滞留休闲等，是形成商气的关键。

因此，从观光游客的人气基础，形成休闲人气，建设集散与休闲商气，是土地价值升值的关键。有了休闲消费，休闲商业地产的价值就形成了，整个区域的土地价值才能够提升。

小结：伴随国家对于房地产市场的管控，土地价值升值的空间被打大的压缩。只想通过土地升值而实现项目投资回收已经越来越难。吸引核的打造、有效的运营都成为项目成功不可或缺的因素。

5、金融杠杆

融资和招商引资是项目运作中重要的金融杠杆之一。该杠杆的关键是前期依托收购兼并、政府优惠低价获取资产，以前三重杠杆为手段，产生现金流增长、资产大幅升值的市场评价，支持对融资及招商引资项目的包装，从而实现大规模融资、高价出让资产的目的。

投资是项目运作中有效的金融杠杆之一。旅游目的地的开发不能一味的追求重资产投入，还要有效的导入轻资产，通过轻资产运营提升项目价值，求得轻重资产的平衡发展。

上市是项目运作中实现汇报最有利的金融杠杆之一。通过旅游资产的价值升值，待项目成熟运营后，可以在境内外公开上市或者新三板上市等方式，实现在资本市场的退出。

小结：国家相关部门相继出台了一系列投融资相关政策，为旅游项目发展提供了政策支撑。巧用金融杠杆将有效解决钱从哪里来，如何有效退出等问题。

封图来源摄图网

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